Эскроу-счета наполняются медленнее, чем растёт долг девелоперов
Цифра 65,8 процента — это соотношение между деньгами на эскроу-счетах и объёмом проектного финансирования. Чем ниже показатель, тем хуже банкам видно, чем застройщик будет расплачиваться. По данным Центробанка, к концу лета значение опустилось до минимума с первой половины 2020 года. За год оно просело на 6,2 процентных пункта.
Схема простая. Покупатель вносит деньги на эскроу, застройщик получает к ним доступ только после сдачи дома. Пока квартиры расходятся бойко, банк спокоен: залог наполняется сам собой. Как только продажи проседают, кредитор пересматривает условия и поднимает ставку по займу.
Дальше — по цепочке. Переплата растёт, долг давит сильнее, а свободных средств на его обслуживание всё меньше. Застройщику остаётся либо стимулировать спрос рассрочкой, либо резать цены. Оба варианта бьют по марже.
Кто уже почувствовал на себе
Громче всех звучит история «Самолета». Крупнейший девелопер страны оказался первым в антирейтинге по срывам сроков строительства. Льготный кредит на миллиарды рублей компания не получила — власти ответили отказом. После этого «Самолет» дважды допустил технический дефолт по облигациям.
Это не значит, что завтра обанкротится вся отрасль. Но сигнал рынку подан недвусмысленный. Аналитики предупреждают: похожие трудности в среднесрочной перспективе могут возникнуть и у других игроков.
Причин несколько, и они накладываются друг на друга. Квартиры в новостройках стоят дорого. Ипотека — по заградительным ставкам. Льготные программы урезали. Ждать, что первичка внезапно воспрянет, не приходится, сходятся во мнении эксперты.
Механизм проектного финансирования запустили в 2019 году. Задумывался он как защита дольщиков — после череды банкротств девелоперов люди оставались и без денег, и без жилья. Схема с эскроу эту дыру закрыла. Но заодно привязала самочувствие застройщика к скорости продаж крепче, чем когда-либо.
Что дальше? Часть проектов может уйти на заморозку. Некоторые компании рискуют дойти до банкротства. Пока это прогнозы, а не приговоры. Но динамика показателя говорит сама за себя: за год он просел заметно, и разворота вверх не видно.